来源：每日经济新闻

6月12日，在万科和深圳 联合举办的论坛上透露出这样一个信息：万科将根据城市群战略来发展 物业，期望通过这一方式，一举打破土地资源匮乏的问题。在万科签署的战略协议内容中，有一部分是通过和中轨集团的合作，为深圳 和万科参与轨道交通PPP项目提供资金支持。开发商参与轨道交通PPP，有着怎样的门槛？后来者是否也能按此模式操作？

在土地市场，“”大规模涌现之时，抓住国家城市群发展战略契机，在一线城市的卫星城拿地，似乎已经成为房企突破高地价之困的有效武器。那么，长三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通过类似城际轨道交通，迅速破局高地价之困吗？开发商的下一轮机会，是否在城镇化这一范围内，还可以 到都市圈这个区域？

“热”一直持续到了6月，据中原地产研究部统计数据显示，以一二线城市为例，6月首周就拍出12宗“”，其总成交金额高达327.5亿元。一线和部分二线城市的土地资源稀缺，成为地价快速上涨的重要原因。

在6月12日万科与深圳 集团（以下简称深铁）联合举行的“2016轨道交通与城市发展 论坛”上，有信息显示，万科将围绕 深耕城市，根据国家的城市群战略来发展 物业，提供配套服务，期望通过这一方式，一举打破土地资源匮乏的问题。

此举引起热议，有业界人士问，长三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通过类似城际轨道交通，迅速破局高地价之困吗？

困境：热点城市土地供应越来越少

在这一轮“”热中，国企扮演着重要角色。房地产与金融资深评论人黄立冲向记者表示，国企在融资方面具有 ，融资成本更低，表现在土地市场，对同一块土地的价格预期高于其他房企。

同时，货币超发，大量资金入市，也直接助长了土地以及楼市的泡沫。

业内 房地产分析师表示，从以往经验看，“热”都出现在楼市热销之后。去年楼市销售状况好，房企需要补库存，而在回归一二线城市的需求下，房企扎堆在一二线城市，资金大量涌入。

据记者观察，“热”是多重因素共同作用的结果，一线城市土地供应日渐收缩也是现实。

近日，国土资源部召开座谈会称，“十三五”时期，将压缩我国新增建设用地总量，新增建设用地总量控制在3256万亩，较“十二五”减少669万亩。“十三五”期间，新增建设用地总量平均每年减少100多万亩，以后还将延续这一趋势。

北京“十三五规划”提到，要实现城乡建设用地负增长，北京土地供应量连续第六年下降。2009年发布的《深圳市土地利用总体规划》（2006~2020年）草案要求，到2020年，深圳建设用地将从“微增长”逐步到“零增长”或“负增长”。

从近年的供地情况来看，2014年起一线城市住宅计划供地就呈现零增长，甚至负增长局面。2016年，广州住宅供地计划也呈现下降的趋势。

而从实际完成率来看，土地供应量大打折扣。北京的统计数据显示，近5年中除2013年完成供地计划外，其余年份均未完成供地计划，近两年的完成率为60%左右。

供地的减少，造成一线城市土地资源日趋紧张，为了获得土地，开发商不得不高价拿地。在一线城市无地可拿之下，房企扎堆转战周边的二线城市，造成了一线以及部分二线城市“”频出的局面。

早在2014年1月，国土资源部部长姜大明曾表示，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。这些城市中就有“”频现的一线城市以及热点二线城市，如苏州、南京、合肥等地。

近期，国家发改委发布的《长江三角洲城市群发展规划》（以下简称《规划》）提到包括上海、苏州、南京、杭州在内的一二线城市都属于过度开发城市，粗放式、无节制的过度开发，新城新区、开发区和工业园区占地过大，严重影响到区域国土空间的整体结构和利用效率。

未来将遏制建设用地蔓延趋势，控制开发强度，特大城市和大城市建设用地实现由增量扩张向存量挖潜转变，上海建设用地规模实现减量化。

《规划》提到，到2020年，基本形成经济充满活力、 人才汇聚、创新能力跃升、空间利用集约高效的 城市群框架。长三角希望通过规划城市群，破解高地价困局，焕发城市发展的活力。

未来国家不仅要在整体上缩减一线城市土地供应，同时会加大过度开发的一线以及二线城市的调控，这些城市恰恰是“”扎堆之处。通过对过度开发区域的调控，实现区域间的均衡发展，从而抑制“”，解决楼市两极分化。

对此，新城控股 副总裁欧阳捷认为，解决“热”不是控制土地供应，而需要加大土地供应，在新增供应不足的情况下加大城市更新的力度，提高土地利用效率。

明源地产研究院资深研究员刘策表示，缩减一线城市以及部分二线城市的土地用地规模，在城市群内部对过度开发区域进行调控，实现土地供应的地区均衡化发展，这个做法对于当前的“热”短期影响不大，毕竟僧多粥少的局面短期很难改变。

通过土地供应的调整不能从根本上改变房企热衷大城市及 的热潮，就像现在国家鼓励房企去三四线城市拿地但是房企都很谨慎一样，这是市场本身的规律在发生作用。

破局：去一线城市卫星城拿地

有业内分析师认为，从目前情况来看，房企资金充足，销售情况良好，短期内“热”不会出现大的变化，将延续下去。那么如何才能解决一线城市以及部分二线城市土地供应不足的问题，打破“热”的困境？

6月12日，万科、深铁与重庆城市交通开发 集团等单位签署了四项备忘录，确立了万科未来重要的发展方向，围绕 为城市提供配套服务。通过这一方式，根据国家的城市群战略来发展 物业，万科可以获得大量 土地，减少过热的“”项目给企业造成的冲击，一举解决土地资源匮乏的问题。

万科相关人士在接受记者采访时表示，不拥抱轨道交通就只能拿“”了。一线城市土地有限，依靠轨道交通，将部分城市功能外移，能够有效缓解大城市病。未来将迎来轨道交通10年铂金时代，万科看好都市经济圈兴起。

在一线城市的卫星城拿地，似乎已经成为房企突破高地价之困的有效武器。

那么，长三角、珠三角、京津冀等城市群中主要的都市圈，真的能通过类似城际轨道交通或者高铁，迅速破局，解决土地供应不足的问题？

欧阳捷表示，轨道交通＋都市圈是解决“热”的一大方法，都市圈的建设实现城市之间的协调发展，各城市之间不再是竞争关系，而是分工不同的各大板块，相当于扩大了城市的范围，而轨道交通则解决了往返两地的时空交流成本，实现资源共享， 城区的供地压力自然能得到缓解。

业内分析师表示，房企在一线城市拿地越来越难，与 公司合作有利于在主流城市补充库存，是当前一线城市土地供应不足困境下的不错选择。

该分析师认为，这也将成为今后的大趋势，就拿北京和上海来说，人口饱和，产业外迁是必须的，通过资源整合，把过剩的资源向外转移，为新的需求腾出空间，解决 城市拥堵的问题。国际上很多大都市的经验证明，这是行之有效的方法。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示，依靠轨道交通建立都市圈，可以供应的土地范围就更大了，可以解决一部分一线城市土地供应不足的情况。依靠轨道可以缩短都市圈的时间距离，便利了城区之间的联系。

但陈厚桥认为，目前尚不能确定“轨道交通＋都市圈”的做法能够成为未来的趋势，仍需要时间检验。毕竟城市之间存在壁垒，在资源共享方面存在一定的障碍。另外就业以及居住距离是否符合心理预期，卫星城的基础设施建设、配套完善都需要时间去检验。